家づくりを考えて、物件探しをすると、立地、学区などの条件はクリアしても価格が合わないということは大いにあると思います。

価格は物件の価値なので、もちろん条件の良い物件はそのぶん価格は高いのは市場の原理ですが、価格交渉をすることで価格が下がることはよくあります。

物件の価格の決め方

物件の価格は誰がどのように決められているのでしょうか。

まず、誰が決めているかというと、それは売主さんです。

そしてどのように決めるかというと、売主さんの希望価格が根拠になります。

たまに仲介する不動産屋さんが決めていると勘違いしてしまっている人もいますが、

不動産の価格は良い意味で適当につけているのです。

物件に価格がつけられるまでの流れ

売主とは

物件を売りたいと思っている人です。

不動産事業者ではない一般の個人・会社が売主である場合と、不動産会社自体が売主となっている場合があります。

不動産会社自体が売主になる場合としては、

建売・マンションの分譲販売

不動産会社が土地や中古物件を購入し転売する

などが多いです。

価格の付け方

不動産物件の価格の付け方はとても自由度が高く、

別に相場100万円物件に1億円をつけることは可能なのです。

どれでは価格の決め手はなんなのでしょうか。

一般的には

  • その近隣エリアの過去の制約事例から割り出した坪単価の相場
  • 駅近などの交通の便利さ
  • 用途地域
  • 接道する前道の幅や種類、方角
  • 古家が付いている場合は、家の価値

街中の住宅密集地だと、特に日当たりなどを考えて接道の方角などは重要な要素になります。

売主が不動産会社の場合は、売主がプロなので相場やあげたい利益を考えて価格をつけていきます。

売主さんが不動産事業者ではない一般の人の場合、自分の土地がいくらで売れるかどうかを仲介をしてくれる不動産会社に相談しに行きます。

売主が一般の個人の場合でも1億円でも2億円でも好きな価格をつけることができますが、どのくらいの価格をつけたら良いのかどうか自分では分からないため、実際には、一般的な相場のアドバイスをしてもらい、「このくらいの価格にすると売れやすい」や、「このエリアは人気があるので、今回はちょっと強気に出ても大丈夫」などという意見から、売主さんが決めていきます。

価格交渉で値下げ出来る場合とは

相場よりも高い値段をつけている

これは一般の人が売主の時に起こりやすいことですが、近隣の物件の相場よりも高い値段をつけている場合は、この値段で売れたらラッキーくらいに思ってつけていることが多いので、相場くらいまでは値下げできる可能性があります。

売主が業者

業者とうのは不動産会社のことです。

売主が不動産会社の場合は、価格交渉ができることが多いです。

不動産会社が物件の売買をする場合、仕入れ値と売値の差額が利益となるため、許容できる利益を確保できるなら値下げして売ってくれることが多いです。

不動産会社は物件を長期間保有しておきたくないので、できるだけ売買の回転率をあげたいと思っています。

そのため、少々値引きされても早く売れるならという理由で売ってくれることが多いです。

また、物件の価値というのは人によって異なり、他の人が見向きもしない物件であっても、ある人にとってはとても好条件ということもよくあります。

そのため、買いたいという人が価格交渉をしてきて断ったとして、次いつ買いたいという人が現れるかどうか分からないのも、早く手放したい理由の一つです。

売主が競売で買った物件

「競売」は、一般の人はあまり聴きなれない言葉かもしれません。

不動産競売とは、元々の不動産の所有者が支払い等滞り、債券の回収目的で不動産を差し押さえられ、それが競売で安く売られるものです。

競売で売られる物件は、購入しても前の所有者が利用し続けていることもあり、その場合、すぐに売りに出したり利用したりできないため立ち退きの催促などを買主が行わなければならないこともよくあります。

そのため競売一般的な不動産市場の価格よりも安く売られています。

この不動産競売は、購入した後の大変さもあり一般の人よりも不動産会社が行うケースが圧倒的に多いです。

そして物件を買った不動産会社が売りに出す時は、上記の理由などから仕入れ値がやすいため、価格交渉を聞き入れてくれることが多いです。

ずっと売てない物件

長い間不動産会社のサイトやポータルサイトに乗っている物件を見かけることがよくあると思います。

そのようにずっと売れていない物件は価格交渉が出来る可能性があります。

売れてないということは、需要と供給にあっていな物件なので、価格を下げてくれることが多いです。

不動産は駅近の場所に動かしたり、用途地域を変更したりは売主がいくら頑張っても意図的にすることは難しいので、主に市場に適合させるためには価格を変更するしかできません。

(不本意に近くに駅ができたりといったことは起こり得ますが。)

このような条件の物件は交渉する価値があるので、

ぜひ予算に合わないと諦めずに、不動産会社に相談してみましょう!